首付贷再穿隐形马甲：中介协助提高房产估值

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在与房地产相关的关键词中，贷款一直是一个不可回避的话题。

近日，《证券日报》记者发现，除了消费贷款、信用贷款等为买家提供资金的产品从明到暗，房地产中介还联合评估了该公司提高交易房屋评估价格的方法，以减少买家首付，增加首付背后的杠杆，并为首付贷款披上“隐形背心”。

提高评估价格

减少首付

近日，《证券报》记者走访了北京多家房地产中介，发现一些中介公司为了解决客户首付问题，提出了提高评估价格的方法。

“我看到了很多房子，但我无法为我最喜欢的房子获得足够的首付。不过，中介告诉我，我们可以找一家评估公司提高评估价格，这样可以减少首付。”最近，一些购房者向本报记者报道。

据了解，提高估价和降低首付款压力的原则来自银行对房屋估价价格的认可。据了解，购房合同签订后，房地产中介将选择客户选定的按揭银行认可的评估机构对房价进行评估。出于风险原因，根据房屋的位置、年限等指标，该房屋的评估价格一般不超过该房屋市场价格的85%。

一位房地产经纪人告诉《证券日报》记者:“银行系统中有一份白名单，他们会认可名单中机构评估的价格。因为银行不知道每栋房子值多少钱，所以它取决于评估机构提供的数据。”

以一套市场价格为600万元的房屋为例，按市场价格的85%估算，该房屋的评估价格为510万元。根据目前北京首套住房的贷款标准，购房者最多可以贷款331.5万元。(510*0.65)，四舍五入到331万元，即首付款为269万元。也就是说，尽管北京第一套房的最低首付是35%，但选择购买二手房的买家首付必须高于35%。

但是，提高房屋评估价格可以大大降低首付款。据几个房地产中介向记者介绍，与中介合作的评估机构可以使房屋的评估价格达到市场价格的100%。以上述600万元的房屋为例，按照100%的评估价，首付款可以减少到210万元，即首付款减少59万元。

“高评价”的背后

税收支出或增加

但是，在北京，与非普通住房相比，普通住房两年以上可以免征增值税和附加税。相同净价、原值和面积的房屋，分别属于普通房屋和非普通房屋时，税费可相差10万元以上。

由于目前北京的房价相对较高，根据上述房地产中介提供的提高房屋评估价格的方法，大部分售出的房屋将属于非普通房屋。这意味着提高房屋评估值可能会增加税费；在正常评估中，贷款金额可能较低。

根据11月7日《中国人民银行银监会住房和城乡建设部联合部署和规范住房融资和反洗钱工作》第四条，各地房地产管理部门要为相关银行业金融机构提供新建商品房、二手房网上签约、住房单元等信息的实时查询服务。银行业金融机构在办理个人住房贷款业务时，应以房地产管理部门备案的网上签约合同和房屋单元查询结果为审核依据，根据网上签约合同的最低价值和房屋评估价格确定贷款金额。

但是，目前市场对“以网上合同价格和房屋评估价格的最小值作为确定贷款金额的计算依据”的理解存在争议。

北京西城区一家大型房地产中介机构的经理告诉《证券日报》，自2009年以来，北京的阴阳合同已经被取消。当时也是为了防范贷款风险，防止购房者签订两份购房合同，使房子的估价高于售价，并从银行获得高额贷款。目前，在北京地区，购房者只能在网上签约价和房屋评估价之间选择一个价格，也就是说，他们要么多缴税，要么少缴税，少贷款。