“全国紧盯北京宋庄画家村走势”

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经济调查

小产权房官司触探土地政策底线 全国紧盯北京宋庄画家村走势 本报记者 王超 新闻网－中国青年报 2008-03-12 [打印] [关闭]

城里人冒险购买农村房产 狭窄的胡同，尘土飞扬，街道两旁堆满柴火，狗屎遍地都是。 39岁的画家李玉兰抱着1岁的女儿打开了生锈的铁门。 普通农家小院出现在眼前——5间上房、6间厢房占小院大部分空之间，院子里的小池只有荷花茎和残冰。 距离北京市中心仅40公里的通州区宋庄镇辛店村，这座占地391.28平方米的小院，位于村子深处。 如果不是不动产诉讼，一定不会成为成千上万农家院的“明星”。 李玉兰提供的大红“土地房屋录取证”中，“变更报道”一栏写着“马海涛于2002年7月1日将上房5间、厢房3间出售给李玉兰录用”(后李玉兰3间的厢房)。 下面，盖着辛店村委会的红色印章。 同样根据辛店村委会章的手写《买卖房协议书》，李玉兰共支付4.5万元，每平方米土地上拥有房屋115元。 根据国家统计局的数字，2002年北京市商品房平均售价为每平方米4761元，两者相差超过41倍。 画家李玉兰购买的是所谓的“小产权房”。 城市居民到农村购买宅基地、农民住宅或村集体建设的房屋，也得不到国家颁发的产权证，因此被称为“小产权房”。 我国《土地管理法》规定，我国实行土地的社会主义公有制，即全民全部制和劳动群众集体全部制。 城市土地属于全体人民的全部，农村土地属于村集体经济组织或者村民委员会的全部。 农民集体所有土地的开采权，不得转让、转让、出租用于非农建设。 这项法律使城市居民到农村买房子变得奢侈了。 但是，高价城市和廉价农民之间的价格差距，迫使许多城市居民冒着政策风险在农村购买房地产。 小产权房交易:后悔的是随着农民 几年来北京房价的暴涨，宋庄一带三四间农民房的年租金也从三年前的3000元上涨到了1.5万元以上。 据宋庄小堡村委会统计，只有一项房租，村民年收入在750万元以上。 看到自己卖的房子急速暴涨，很多农民很不甘心。 李玉兰认为，这是原房主马海涛将她告上法庭的最重要原因。 2007年7月，通州法院判决，李玉兰为城市居民，依法不得买卖农村集体经济组织成员的住宅。 该判决因李玉兰与村民签订的房屋买卖合同无效，责令在判决生效后90天内拆除房屋。 根据法院的判决结果，出售李玉兰夫妇93808元的补偿金。 5个月后，北京市二中院终审判决双方签署的房屋买卖协议无效，李玉兰需在90天内退房。 但是，二中院认定，合同无效的首要责任是农民的反感，画家可以另外主张赔偿。 据宋庄艺术促进会的饶雪峰介绍，宋庄住着近2000名艺术家，其中300多人购买了农民的房子。 2006年10月以来，被村民告上法庭的除了李玉兰，画家村还有10多人。 但是，李玉兰的案子是最先判决的。 “在村门口拿着测量仪转两圈，农民和买我们房子的人都会闹起来。” 59岁的齐兴猛在通州张家湾镇贾各庄买了农民宅基地盖衣服厂，不久前刚被卖家起诉。 “买房、买房的工厂会被起诉是可以理解的，我买房买公益也会被起诉”70岁的画家裴俊义于1999年在通州柴湖镇崔窑村购买农民的房子，开办了“夕阳红公益活动所”。 5年后，为了对自己卖房的农民表示反感，向法庭起诉了他。 一二审的判决合同都无效，原房主返还了当时的购房款2.6万元。 当时，小产权房的问题还没有进入公众的视野。 城市购买者用反诉曲线救国 。 今年1月3日，李玉兰按照北京市第二中级人民法院终审判决书中明确的索赔，大致向北京市通州区人民法院提起诉讼，要求被告马海涛赔偿经济补偿金共计48万元。 3月3日，该索赔案在北京通州区宋庄法庭开庭审理，法庭未作出判决。 李玉兰的起诉并非反复无常。 北京汉衡律师事务所的张万臣律师认为，这是在现有法律框架下，受损城市人获得合理补偿的手段。 “也就是曲线救国:将房子还给农民，但必须买房分享至今房屋上涨的利润” 由于此类土地纠纷事件层出不穷，北京市高院发表了《关于审理农村私有房屋买卖研讨会会议记录》。 其中，“与会者表示，此类合同的效力以认定无效为根本，认定比较有效为例外”，例外情况是“买卖双方为同一集体经济组织成员，经宅基地审批手续后，可以认定合同比较有效”。 日前，北京市海淀法院山后法庭陆续审查的4起同类案件中，也明确了根据房屋上涨程度，涉案房屋重新定位为新价格和区位补偿价格。 其中，农民必须赔偿买受人45万元以上。 “在海淀的事件中，购房者和农民得到的好处七三开，购房者七三”张万臣认为，这在一定程度上可以抑制农民起诉的热潮，无利可图的农民知难而退。 “六四分我也很满意。 最少五分之五我也能接受。 ”齐兴猛说。 在现有的法律框架下，合同一定被认为无效，得到补偿的唯一方法只有反诉。 村委会:被忽视的第三方？ “除了金钱的补偿，这些事件还有一个可以挽回的地方。 ”。 律师张万臣表示，根据《民法通则》第六十一条，“民事行为被确认无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。 有过错的一方应当赔偿对方由此受到的损失，双方有过错的，应当各自承担相应的责任。 ”。 他认为，根据我国土地管理法，宅基地属于农民集体整体，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。 农民卖的只有不动产，卖不动产的过程中“地跟着房子走”。 不动产出售后，名义上农民的土地已经上交。 法院命令返还受害一方时，表示“返还对象不是农民，而是村里的集体经济组织和村民委员会”。 “第三方、村民委员会也应增加”张万臣表示，在房地产转让协议中，村委会为土地所有人，该买卖房协议中应该有买房人、村民、第三方村委会，法院只审理两方，但都是错误的。 他认为，虽然村委会盖章，但实际上土地所有者确认将土地开采权转让给购房者是土地的违法行为，应由土地部门而不是房屋所有者予以纠正。 另外，画家买房的作用不仅是居住，还有创作功能。 画室像画家的生产现场，这个无烟工业值得提倡。 以上推测，村民委员会的态度明显很重要。 宋庄镇人民政府相关工作人员表示，2007年宋庄镇总税收达到3.73亿元，继续保持较高增长。 画家带来的费用和产业链的作用不容忽视。 在《北京市“十一五”时期文化创意产业快速发展规划》中，宋庄原创艺术和动漫产业集聚区是十大创意产业基地之一。 艺术家也期待着镇政府的应对，在中国宋庄网上，“小产权房纠纷——李玉兰事件引起全国关注”居2007年宋庄十件大事的第三位。 宋庄在想什么 在宋庄，像记者一样的人来到复印店复印资料时，会有很多人聚集起来提问。 这场诉讼的胜负关系到全城居民的利益。 宋庄的一举一动，都被全国媒体盯上了。 据统计，目前北京400多家在售楼层，小产权楼盘约72个，占市场总量的18%。 像深圳这样的住宅所占的比例达到了40%到50%。 2007年，小产权房的问题浮出水面，引起各方热议。 建设部于2007年6月18日发布了风险提示，禁止城市居民购买在集体土地上建设的房屋。 现行法律法规不允许在集体土地上开发房地产。 在集体土地上建设的房屋不得出售给本集体经济组织以外的成员。 2007年12月30日《国务院办公厅关于严格执行农村集体建设用地法律和政策的通知》、2008年中央一号文件《中共中央国务院关于切实加强农业基础设施建设，促进农业快速发展的农民增收的若干意见》，指出城镇居民在农村宅基地 但是，各种各样的实验还在继续。 1月8日，中央电视台《第一时间》报道，北京通州出现农场和房地产两个项目。 1月15日，《新京报》报道，顺义区南庄头村的绿民农业园项目为“塑料大棚”，既可以居住，也可以农业生产。 在北京昌平区小汤山町讲礼村的温室楼，町人承包农地，用“耕地”的方法在农地上租赁了带别墅的30年。 广东起步更早，2005年10月1日，《广东省集体建设用地采用权流动管理办法》施行。 率先打破农地非经政府征用不得转为非农用途的旧制，创立了农地直接上市的土地市场新局。 但是，本办法第五条并规定，通过转让、转让和租赁办法获得的集体建设用地不得用于商品房地产开发建设和住宅建设。 显然，根据现有的法律法规和经验，小产权房和农民房不能获得合法地位。 在举办的两会上，全国政协委员、建设部房地产评估和房地产经济专家委员会委员郭松海表示，农村原建设用地开发的住房，经过合法程序，纳入住房社会保障体系，转为经济适用房、限价房等保障性住房，属于中低收入家庭的住房 全国政协常务委员、中国人民大学教授郑功成也表示，在不违反土地利用法规的前提下，将“小产权房”合法化。 内部人士表示，一个更大胆的计划诞生于宋庄镇，制定了《宋庄镇农村宅基地流转办法指导意见》并分发给各村委会。 画家王立则说看过这份文件。 该指导意见认为，村民如果出售不动产，就放弃了宅基地的聘用权。 经村民代表大会集体投票，村民委员会有权收回宅基地，并将录取权转让给艺术家。 村民委员会获得的聘用权转让收入按地块大小平均分配给村民。 根据王立则，该文件认为，农民有权处置不动产，无权处置宅基地，村集体有权经营。 该方法没有追溯到过去，而是重点指导采取观望态度的卖房农民，但迄今为止“没有一例通过该文件执行”。 由于这份文件剥夺了村民的土地使用权，村民的反对意见很强烈。 但这和李玉兰无关。 3月17日是法院判定从辛店村搬家的最后期限，除了朋友的画室之外，她暂时没有位置。 她还把这个院子看成自己的“家”，说:“冬天把池塘结冰了，我打算再修一次，种荷花，养金鱼。 ”。 李玉兰说。 本报北京3月11日电

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