事涉房屋使用土地抵押权纠纷 国通信托竟成失信被执行人

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近日，国家商报记者从中国高管信息公开网获悉，郭彤信托有限公司(以下简称郭彤信托)已成为背信的执行人。

郭彤信托被列为不可信任的遗嘱执行人。中国网上实施信息披露的信息显示，郭彤信托被列为不可信赖的执行人。执行法院为浙江省三门县人民法院，执行依据为(2018)浙民初字第2865号，立案时间为2019年6月26日，案件编号为(2019)浙民初字第1764号，执行依据为台州三门

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十条和《最高人民法院关于人民法院执行若干问题的规定(试行)》第二十四条的规定，责令郭彤信托履行下列义务: (一)限执行人浙江三门湾房地产开发有限公司和郭彤信托有限公司解除锦绣三门二期15号楼0607号房屋对应的土地使用权设定的抵押权。(2)执行人浙江三门湾房地产开发有限公司限于向申请执行人梅发金、江凤仙提供办理房地产登记证所需的各种证明文件(包括但不限于土地使用权证)，并协助申请执行人梅发金、江凤仙办理房地产转让登记手续。(3)案件受理费80元、公告费360元由浙江三门湾房地产开发有限公司承担，申请执行费50元。

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作为遗嘱执行人，郭彤信托并未履行上述所有义务；背信人行为的具体情形是他有能力履行而拒绝履行生效法律文书确定的义务。《国家商报》记者注意到，毁约者的信息发布日期是2019年7月4日。

官方网站数据显示，郭彤信托(原名方正东亚信托有限公司)是2010年1月经原中国银监会批准成立的非银行金融机构，2010年11月正式开业。公司注册资本为人民币32亿元，法定代表人为冯鹏西。郭彤信托的股东是武汉金融控股(集团)、东亚银行和北大方正集团。

郭彤信托是总部设在武汉的全国性金融机构。除武汉总部外，公司还在北京、上海、广州、深圳、郑州、青岛、南京、杭州、宁波、重庆、成都等18个大中城市建立了业务团队，业务范围覆盖全国20多个省、市、自治区。

根据年报，郭彤信托2018年实现营业收入12.91亿元，比上年的12.09亿元有所增长；净利润为6.52亿元，去年同期为5.67亿元。就信托规模而言，截至2018年底，郭彤信托管理的信托资产总额为2484亿元。

至于被列为违反信托罪的被执行人，国家商报记者致电郭彤信托接受采访。截至发稿时，对方尚未做出正式回应。

《国家商报》记者注意到，郭彤信托此次因商品房买卖合同纠纷被列为不诚实行为的执行人，与郭彤信托相关的焦点是郭彤信托是否仍享有该商品房对应的土地使用权抵押。

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根据浙江省三门县人民法院(2018)浙民初字第2865号民事判决书，根据本院认定的事实，简单梳理过程如下:

2013年4月17日，方正信托公司(注:郭彤信托)与三门湾房地产公司签订信托贷款合同，约定方正信托公司向三门湾房地产公司发放1亿元信托贷款，该贷款将专门用于三门湾房地产公司名下位于三门县金秀的三门房地产项目二期开发。

同日，双方签订了《抵押合同》，约定三门湾房地产公司以其在三门县的土地使用权为前述《信托贷款合同》中的债务提供抵押担保，并办理了抵押登记，方正信托公司取得了其他土地权利证书。上述合同签订后，方正信托公司于2013年4月19日向三门湾房地产公司发放贷款1亿元。

2013年8月12日，方正信托公司向原三门县住房和城乡建设局出具证明，同意三门湾房地产公司向原三门县住房和城乡建设局申请上述抵押土地上开发的锦绣三门商品房预售手续。2013年8月16日，三门湾房地产公司取得原三门县住房和城乡建设局核发的编号为三建贵寿徐子(2013)008号的商品房预售许可证。

2013年9月12日，两个自然人梅发金和蒋凤贤签订了编号为2013 Pre-0001178的《浙江省商品房买卖合同》。买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为原三门县住房和城乡建设局，预售许可证号为三门县三建桂洲徐子(2013)008号，买受人购买的商品房基本情况为本合同第二条规定项目中三门县大湖塘新区c-38栋15栋0607室。

此后，上述两个自然人分别取得了房屋所有权证(这两个权证是同一份房屋所有权证，表明两人共有，分别由两人持有)。2018年5月19日，原三门县国土资源局受理了两人关于新建商品房购买和转让登记的申请，并于2018年5月23日作出不予房地产登记的决定。理由是:经审查，因权属争议未解决，根据《房地产登记暂行条例》第二十二条，决定不予登记。还发现方正信托公司于2017年5月24日更名为郭彤信托公司。

法院裁定，抵押权的消灭是被告郭彤信托公司对所涉商品房对应的土地使用权是否仍享有抵押权的问题。三门县人民法院认为:

被告郭彤信托公司在商品房预售前向原三门县住房和城乡建设局出具了证明，同意被告三门湾房地产公司办理原三门县住房和城乡建设局的预售手续。被告三门湾房地产公司取得商品房预售证书的前提条件是被告郭彤信托公司出具该证书，即被告三门湾房地产公司可以在相关范围内合法出售该商品房。

两名原告(上述两名自然人)已取得该商品房的房屋所有权证。由于所涉商品房对应的土地使用权上设定的抵押权尚未解除，两原告所购商品房的土地使用权无法转让和登记，因此无法取得该商品房的完全所有权。买受人和抵押权人之间必然存在权利冲突，应从现有的法律规定和价值取向来判断。

三门县人民法院综合分析，被告郭彤信托公司作为土地使用权的抵押权人，在买受人支付全部或大部分资金后，同意放弃相应的抵押权。被告郭彤信托公司应从被告三门湾房地产公司支付的房价款中实现其权利，不再主张所售商品房对应的抵押权。原告主张法院在购买该房屋时知道有抵押权，且销售行为不存在，我们支持原告主张确认两原告所购房屋对应的土地使用权上设定的抵押权已经消灭，取消两原告所购房屋对应的土地使用权上设定的抵押权。

三门县人民法院判决如下:一、确认原告梅发金、姜凤贤与被告浙江三门湾房地产开发有限公司签订的《浙江省商品房买卖合同》有效；二、确认被告浙江三门湾房地产开发有限公司、郭彤信托有限公司就原告梅发金、蒋奉贤从浙江三门湾房地产开发有限公司购买的锦绣三门二期15号楼0607号房屋对应的土地使用权设定的抵押，并限定被告浙江三门湾房地产开发有限公司、郭彤信托在本判决生效后十日内解除对该房屋对应的土地使用权设定的抵押。三、被告浙江三门湾房地产开发有限公司继续履行与原告梅发金、蒋奉贤签订的《浙江商品房买卖合同》，并限定被告浙江三门湾房地产开发有限公司在判决生效后20日内向原告梅发金、蒋奉贤提供办理房地产登记证所需的各种证明文件(包括但不限于土地使用权证)，并协助原告梅发金、蒋奉贤办理房地产过户登记手续。

此后，该案通过了浙江省台州市中级人民法院的二审判决，维持了三门县人民法院的原判。

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