万达售670亿元资产背后：王健林许下三年赌约

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“在过去的100年里，世界上没有一家大型住宅企业成功转型。万达改写了自己的商业历史，成功转型为服务型企业。”在2017年工作总结会上，万达集团董事长王健林为万达的转型定下了基调。

然而，在过去的一年里，万达经历了一场风暴，并遭受了一些困难。尽管谣言不断，万达仍然陷入了公众舆论的漩涡。减轻公众舆论的影响或稳定军队的士气。1月20日，王健林揭露了出售资产获得670亿元现金背后的四个原因，并打赌三年后再次见到万达。

非房地产收入占60%以上

值得注意的是，王健林特别强调了国内外资产的比重。他表示，万达集团按成本计算的资产为7000亿元，同比下降11.5%；其中，国内资产占93%，国外资产占7%。

“为什么专门提到这个数据？去年，有人说万达向海外转移了大量资产，数据证明这与事实完全不符。”在这份工作报告中，王健林首先用数据反驳了这一观点。

更重要的是，在王健林看来，万达的去房地产化已经实现了。因为万达的非房地产收入占60%以上。

王健林表示，2017年，万达集团的收入为2273.7亿元，其中服务业收入占63.4%，同比增长8.4%。其中，租金收入约占18%，多年平均增长率超过30%；商业地产收入1125.4亿元，占49.5%；文化产业收入637.8亿元，占28.1%，成为万达的又一支柱产业；影视集团收入532亿元，占23.4%；金融集团收入321.2亿元，占14.1%；网络技术集团的收入为58.6亿元，占3%；体育团体收入71.8亿元，占3%；其他部门是吕雯集团和婴儿国王集团的收入。

然而，出售680亿元资产后，万达的核心资产是万达广场。王健林还表示，万达转型的关键是万达业务的转型。万达业务转型的关键是从单一的重资产企业向以轻资产为主、轻重并存的企业转变。至于万达的轻资产，王健林表示，万达不再像以前那样持有全部资产。

他表示，万达的轻资产分为两类，一类是投资，另一类是合作。投资类别是其他人为其付费。万达帮助他人寻找土地、设计、建造、吸引投资，并在运营完成后将其移交给他人。还有一个资本化程序；合作意味着万达既不付钱也不走出土地，觉得项目合适，与他人签订合同，帮助他人建设。完工后，租金分成37%。

资产转移背后的四大动机

2017年对万达乃至房地产行业来说都是非常重要的一年。2017年7月，万达、融创和R&F签署了文化旅游项目和酒店资产转让协议，仅这一项就减少了440亿元债务，收回了670亿元现金。让我们先把万达放在一边，融创在接管这一资产后，可能会占据上游行业的前四名。另一方面，万达有一个解释，说“万达出售资产，它不工作吗？”。

对此，王健林表示，“其实这是根本不懂商业的基本逻辑。”商业意味着买卖，而不仅仅是买卖。关键取决于价格。万达还清了海外账户，并通过出售一半资产还清了所有债务，这使其收入翻了一番。因此，买卖是正常的逻辑，关键是差价。

其次，万达广场已经是一项非常沉重的资产，拥有数千亿元人民币。如果文化旅游项目再次举行，资产太重。虽然有大量的销售物业可以收回投资，文化项目也可以收回投资，但每个项目周期需要7-8年，累计十几个项目。至少在5到6年内，万达将每年净增加1000亿元的生息负债，而万达将有太多的负债。

第三，万达已经在万达广场持有了大量的高收益物业，因此没有必要持有文化旅游项目的物业。酒店整体的平均年回报率不到4%，所有酒店每年吃掉十几家万达广场的净利润。因此，万达决定出售重资产的文化旅游项目和酒店，以轻资产做生意绝对是上策。

更重要的是，商业安全是第一要务。为了集中有限的资金开发万达广场，有必要放弃一切。否则，不可能保证50个广场的开放和100多个广场的建设。

最后，王健林放弃了他三年的赌博。他说:“社会不理解，员工也不理解，但让我们看看三年后的情况。迪士尼、环球和大型酒店管理公司都是这样。”与此同时，除了增加收入，继续减少负债仍然是王健林2018年的计划。