“小产权房为何卖了十年后才有“风险””

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建设部不自然“提示” 北京国土资源局仓促“禁令” 小产权房为何卖了十年后才有“风险” 2007-07-09 本报记者 李松涛

随着建设部对购房风险的提示和北京市国土资源局的禁令相继出台，小产权房常常开始出现在公众的视野中。 在失控的房价下，小产权房尤为突出，其价格不到城区的一半或越来越多，吸引了众多购房者。 但另一方面是非法开发建设，对购买者来说隐藏着不少风险。 值得观察的是，小产权房的出现不是一年两年，但为什么直到今天相关部门才发布这种风险提示和禁令？ 小产权房是高房价的并发症吗？ 2005年，黄先生的父母在北京郊外买了一栋有两个教室的大房子。 周末可以呼吸新鲜的空气体了。 “我们从开发商那里购买，花了4万美元。 ”。 黄先生承认，当时也知道这房子的产权拿不到，但4万元也不是很大的损失。 让黄先生吃惊的不是小产权房的低价，而是许多购买者。 “我以为我们家是少数买小产权房的家庭，但谁知道北京市城区的很多人早就抢先了。 ”。 黄先生表示，这些城市的购房者直接向开发商购买，与当地政府签订租赁合同，然后与销售方签订买卖合同，“对外称租赁，但实际上只是购买，很便宜。 除非政府强制拆迁，否则我不认为有多少风险。 ”。 像 黄先生这样购买小产权房的人，全国各地有很多。 北京市我房地产经纪企业副总经理胡景晖表示，目前在北京销售和建设的小产权房很快将超过1000万平方米，北京市经济适用房和限价房未来3年的目标为2个1000万平方米。 北京市的小产权房从20世纪90年代中期开始陆续出现。 当时首先明星、艺术家等为了休闲、养老，在郊外建造别墅，直接购买农家院。 “当时买家很少，没有被录用为第一居所，因此没有引起相关部门的观察。 ”。 但是，从2003年开始，小产权房的性质开始发生变化，“很多人开始购买小产权房，并将其采用为第一住所。 ”。 胡景晖表示，2003年以后，小产权房的开发建设也开始成为当地村委会、乡政府的大规模开发行为，显然是利润最大的获得者。 “在巨大优势的诱惑下，村、乡镇以行政的名义开发小产权房或支持开发。 ”。 北京市盛廷律师事务所律师毕文强说。 根据我国现行法律规定，农村土地通常属于村集体所有土地，在农村集体所有土地上进行商品房开发建设和销售，首先经国家征收转为国有土地，转让给开发商，由开发商向国家交纳土地出让金等税费 小产权房是农村集体所有土地未经国有化而进行的商品房开发建设。 毕文强认为，乡镇把农民的土地拿去开发，暂时让农民尝到了甜头，但长了，农民拿到的钱没有了，土地也没有了，怎么办？ 风险只会越来越大。 据 胡景晖介绍，小产权房的出现是高房价的并发症。 这几年，国家出台了很多针对房地产宏观调控的措施，不仅稳定了房价，还刺激了房价的上涨，小产权房的出现正好满足了大量中低收入者的需求。 “从这个意义上说，如果不处理房价暴涨的根本问题，即使堵住小产权房这个窟窿，将来也一定会出现别的东西” 相关政府部门为什么不能坦然应对 从20世纪90年代中期开始北京市小产权房的历史？ “国土资源部门应该说对小产权房的管理负有首要责任。 ”。 专家认为，小产权房出现十几年来，相关管理部门一直缺乏监管力度。 7月2日，华远集团老总任志强在博客上表示，建设部通过新闻发布方法提出的“风险提示”充分表达了法律混乱和苍白，显示出建设部无权管理的无奈。 根据房地产管理法，建设部有权对商品房市场作出各种销售管理规定，也有权进行调查，但对非城市国有土地的住房管理，建设部并未稍加大力度。 因为法律只赋予建设部管理国有土地房地产开发和销售的权利。 近日，记者致电某市建设委员会负责人，该负责人也表示，小产权房与建设部门无关。 “小产权房正处于政府各职能管理部门的十字路口，表面上由许多部门管理，但实际上没有人真正进行管理。 ”。 胡景晖表示，小产权房的管理至少涉及国土资源部门、建设部门、农业部门和国家相关立法、执法部门。 “为什么没有相关部门进行管理？ 还是为了好处。”毕文强认为，小产权房采用的是农村集体的所有土地，开发建设需要通过施工许可等环节，并得到政府相关部门的批准。 在“拿地”环节，国土资源部门的介入是其职责范围内的事。 销售、建设部门等也同样可以对这种非法建筑物实行执法。 任志强也认为，建设部不仅可以发出“风险提示”，而且可以完全坦诚地进行管理。 因为建设部无权管理非城市国有土地的建设行为，但有权管理违反《房地产管理法》的市场销售行为。 无论这些“小产权”的建设是否合法，社会上对销售的行为都是违法的。 但实际上，小产权房非法生存了10多年，不受相关部门管理。 任志强在博客上批评说，在一个法治国家，国务院所属部门在通过新闻发布会的方法提出“风险提示”后，没有部门有权管制这种小产权买卖的非法交易行为。 “不自然的是，开发商认为我违法了，但政府最终必须承认我的合法性。 总之，如果严厉追究的话，损失最大的一定是购买者。”毕文强说，在购买小产权房的人很多的时候，政府可能会考虑社会的稳定需求而合法化，但最终不能将那么多人赶出小产权房 这样，开发者的责任就会被清除干净。 小产权房有可能合法化吗 有专家认为，目前我国农村土地开发建设没有完整的法律规定，城镇房价又上涨，小产权房的建设完全无法立项、规划。 我国的物权法也没有完全拒绝小产权房。 在这种情况下，宁可开辟这条通道，使小产权房合法化，在农村集体所有土地上允许房地产开发，反而有利于相关部门的管理。 “广东目前在农村集体的所有土地上都有进行房地产开发的试验。 如果这样的试行能够宣传的话，现行的土地管理制度就需要相应的改编。” “房地产涉及农村和城市两个市场，过去没有城乡人员流动，两个市场完全分开。” 北京师范大学房地产研究中心主任董藩表示，如果有一天农村土地可以进城流通，户籍边界也被打破，小产权房、大产权房都无关，但目前购买小产权房是违法的，如果购买，将承担相应的风险。 与 学者不同，胡景晖坚决反对将小产权房合法化。 “不能让步，如果让步，就会让人觉得法律没有尊严，即使违法，将来也会合法化，产生这种非法经营者的侥幸心理” 胡景晖觉得，要将小产权房合法化，有三种方法。 一是将购房者户口迁移到当地农村，二是将农村集体所有土地收归国有，三是拆迁补偿。 “这三种方法，我认为都不太被认可。 ” 据悉，近期，国务院有可能召集各相关部门共同举行小产权房的会诊。 本报北京7月8日电